Vous faites partie des nombreux Français qui ont pris la décision d'investir dans un bien immobilier, et votre préférence s'est tournée vers une maison ? Pour vous guider dans l'acquisition de votre maison étape par étape, suivez ces conseils avisés.
Achat maison comment s'y prendre: Définir son Budget
La première étape cruciale dans votre projet d'achat immobilier est d'établir votre budget, en prenant en compte trois éléments essentiels :
- Vos revenus.
- Vos charges.
- Votre apport personnel.
Ces données seront utilisées pour calculer votre capacité d'emprunt. Pour ce faire, il suffit de soustraire vos charges fixes de vos revenus nets mensuels, donnant ainsi votre reste à vivre. C'est sur cette base que votre établissement prêteur évaluera la somme qu'il peut potentiellement vous accorder pour votre acquisition immobilière.
Dans la catégorie des revenus, il faut comptabiliser vos sources professionnelles, financières et locatives. Quant aux charges, elles englobent vos dépenses fixes telles que le loyer, les échéances de prêt immobilier, d'autres emprunts à la consommation, et les éventuelles pensions alimentaires. Le taux d'effort, qui mesure la proportion entre vos revenus et vos charges, est crucial. Il doit toujours demeurer inférieur à 35% de votre reste à vivre, selon les recommandations récentes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). À noter que les établissements bancaires ont tendance à favoriser un taux en deçà de 33% pour minimiser les risques de défaut de paiement et de surendettement pour l'emprunteur.
Enfin, votre apport personnel (issu de l'épargne, par exemple des livrets ou des placements d'entreprise) joue également un rôle crucial dans le calcul de votre capacité d'achat. Il est primordial de ne pas confondre ces deux éléments. La capacité d'emprunt concerne le montant que vous pouvez emprunter, tandis que la capacité d'achat englobe le coût total de l'acquisition. Cela inclut le prix du bien ainsi que les frais d'acquisition tels que les frais de notaire, les frais de dossier, l'assurance emprunteur, et éventuellement les travaux à prévoir. Généralement, les établissements bancaires exigent un apport d'au moins 10%, permettant de couvrir au minimum les frais de notaire. Toutefois, un apport plus conséquent renforce la solidité de votre dossier.
Achat maison comment s'y prendre: Analyser le Marché Immobilier Local
Une fois que vous avez établi une fourchette de prix pour votre future maison, il est impératif de choisir judicieusement son emplacement. Bien que vous ayez probablement déjà en tête la zone où vous envisagez de vous installer, il est crucial de noter que même à l'intérieur d'une même ville, voire d'un même quartier, tous les endroits ne se valent pas. Comme le soulignent les professionnels de l'immobilier, rien ne surpasse l'importance de l'emplacement ! N'hésitez donc pas à consulter la carte des prix SeLoger pour comparer les différents quartiers.
De plus, assurez-vous d'examiner les éléments suivants pour chaque propriété qui vous intéresse, afin de ne rien laisser au hasard :
- Le DPE (diagnostic de performance énergétique).
- Le type de maison, qu'elle soit mitoyenne ou indépendante.
- L'exposition principale de la maison (une exposition au sud vous assure un ensoleillement toute l'année).
- L'environnement sanitaire, comprenant la proximité de champs, d'élevages industriels, d'usines, etc.
- L'environnement sonore, que ce soit la proximité d'un axe routier très fréquenté, d'un aéroport, de couloirs aériens, d'une voie ferrée ou même d'un bar en bas de l'immeuble.
- La proximité des commerces.
- La proximité des transports en commun.
- La proximité des écoles, des installations sportives et des lieux culturels.
N'hésitez pas à contacter les agences immobilières dans la zone que vous recherchez. Leur expertise sera précieuse pour vous aider à dénicher le bien qui correspond parfaitement à vos critères.
Achat maison comment s'y prendre: Soumettre une Offre d'Achat
Vous avez maintenant trouvé la maison de vos rêves et il est temps de faire une offre d’achat ! Ce document officialise votre engagement envers le vendeur pour l'acquisition de sa propriété. Il est donc crucial de rédiger cette offre en respectant certaines règles. Voici les points essentiels à prendre en considération :
- Le montant auquel vous proposez d’acheter le bien auprès du vendeur.
- La période de validité de l’offre, généralement de 5 à 10 jours, définissant le délai que vous accordez au vendeur pour accepter ou décliner votre offre.
- Les méthodes de réponse du vendeur, que ce soit par lettre recommandée avec accusé de réception ou par le biais d’un huissier.
- Votre propre délai de rétractation, qui est par défaut de 10 jours ouvrés.
- Le financement de l’achat immobilier, que ce soit par un prêt, un apport personnel, ou une combinaison des deux.
- Il est impératif de préciser que la vente ne sera définitive qu'au moment de la signature de l’avant-contrat.
- Indiquez clairement que l’offre d’achat sera automatiquement annulée si elle n’a pas été acceptée par le vendeur dans les délais fixés.
- Vous pouvez également spécifier le type de bien concerné ainsi que sa description (superficie, nombre de pièces, etc.).
N'oubliez pas : il est recommandé d'ajouter des clauses suspensives afin de vous permettre de vous désengager de la vente en cas d'imprévu survenant après la période de rétractation, comme une évaluation défavorable de l'état du bien, par exemple.
Achat maison comment s'y prendre: Signer le Compromis de Vente
Félicitations ! Le vendeur a accepté votre offre d’achat. Il est maintenant temps de procéder à la signature du compromis de vente. Il s'agit d'un avant-contrat conclu entre le vendeur et l'acheteur, dans lequel ils s'engagent à la vente du bien après avoir convenu du prix. Juridiquement, le compromis de vente équivaut à une vente immobilière.
Vous avez la possibilité de le rédiger vous-même si le vendeur vous cède directement le bien, sans passer par un notaire. Vous pouvez le faire en toute liberté ou en utilisant un modèle de contrat. Cependant, il est impératif de faire constater le compromis "par un acte sous signature privée enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les 10 jours qui suivent son acceptation par le bénéficiaire", comme l'indique le site des Notaires de France.
Toutefois, il convient de rester vigilant : les changements rapides dans la législation peuvent parfois conduire à des erreurs. En cas d'erreurs, la vente risque d'être annulée. Il est donc recommandé de confier la rédaction du compromis à un notaire. Celui-ci se chargera de toutes les démarches administratives liées à la vente, incluant l'enregistrement, la collecte de tous les documents requis, et la vérification des clauses suspensives, entre autres.
Achat maison comment s'y prendre: Effectuer un Dépôt de Garantie
En outre, il est important de noter que le compromis de vente doit être assorti d'un dépôt de garantie. Celui-ci vise à protéger le vendeur tout au long de la transaction et varie généralement entre 3 et 6 mois selon les cas. Son montant se situe généralement entre 5 et 10 % du prix de vente du bien.
Ce dépôt a pour finalité de compenser le vendeur pour l'immobilisation de son bien en votre faveur. Si vous choisissez de vous rétracter et d'annuler la vente, le dépôt de garantie que vous avez versé lors de la signature du compromis vous sera restitué. Cependant, si la vente aboutit, le montant de ce dépôt sera déduit du coût total de la transaction.
En cas d'annulation de la vente en raison d'une des clauses suspensives du compromis, le dépôt de garantie vous sera remboursé.
Achat maison comment s'y prendre: Obtenir un Crédit Immobilier
Une des clauses suspensives les plus courantes du compromis de vente concerne l'obtention d'un crédit immobilier, souvent essentiel pour l'acquisition d'un bien immobilier. Votre objectif est bien sûr d'obtenir ce prêt ! Voici les éléments cruciaux à inclure dans votre dossier de demande de prêt immobilier pour augmenter vos chances de succès :
Des pièces justificatives d'identité et des informations personnelles (carte d’identité ou passeport, livret de famille si vous avez des enfants, justificatif de domicile datant de moins de trois mois, contrat de mariage ou certificat de PACS pour les emprunteurs en couple).
Des preuves de revenus et de charges (contrat de travail et les trois derniers bulletins de salaire pour les salariés, attestation de titularisation pour les fonctionnaires, trois derniers bilans comptables et extrait Kbis pour les travailleurs indépendants).
Les diagnostics techniques obligatoires concernant le bien immobilier que vous envisagez d'acheter (généralement fournis par l'agence immobilière ou le notaire).
Achat maison comment s'y prendre: Signature chez le Notaire et Remise des Clés
Une fois le prêt accordé, vous n'avez plus qu'à procéder à la signature de l'acte authentique, également connu sous le nom d'acte de vente définitif. Cet acte officialise l'acquisition de votre bien immobilier et entérine le changement de propriétaire. Cette ultime étape se déroule toujours chez le notaire, ce qui confère à l'acte son caractère "authentique". Le notaire vous enverra ce document par voie postale ou électronique avant la signature, afin que vous puissiez en prendre connaissance et en vérifier les détails.
Le notaire vous enverra un appel de fonds à votre banque, qui procédera au virement des sommes dues sur le compte de l'office notarial. Il se peut également que vous receviez cet appel de fonds directement, auquel cas vous devrez le transmettre à votre banque. Ces sommes incluent notamment le solde à régler au vendeur, le montant des droits d'enregistrement couvrant les honoraires du notaire et les taxes reversées à l'État, ainsi que les éventuels frais d'agence immobilière.
Ensuite, vient le jour de la signature, qui a traditionnellement lieu au cabinet du notaire, en présence de toutes les parties concernées (le vendeur, l'acheteur et éventuellement l'agent immobilier). Toutefois, en raison de la crise sanitaire, les signatures électroniques par visioconférence sont devenues plus courantes.
Achat maison comment s'y prendre: Souscription à une Assurance Habitation
Félicitations, vous voilà enfin propriétaire de votre nouvelle maison ! Cependant, n'oubliez pas de souscrire rapidement une assurance habitation. En effet, dès la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire, le bien vous appartient et les clés vous sont remises... à condition que le bien soit assuré ! Si un incident survient (comme un dégât des eaux), il vous reviendra d'en prendre la charge.
Soyez rassuré, lors de la vente d'une propriété, le contrat d'assurance habitation est automatiquement transféré du vendeur à l'acheteur. Les deux parties ont ensuite la possibilité de le résilier, mais il est recommandé de souscrire votre propre contrat d'assurance dès avant la signature finale pour éviter ces formalités. Ainsi, le bien sera assuré sous votre propre contrat dès la remise des clés.
L'organisme bancaire qui vous accorde le prêt immobilier peut également se charger de souscrire une assurance habitation en votre nom, de sorte qu'elle soit active dès la signature de la vente.
