Comment monter un bon dossier de prêt immobilier quand on est chef d'entreprise
1. Nombre de bilans financiers requis pour un prêt immobilier
Les bilans financiers, sont des documents comptables synthétisant la santé financière de votre entreprise. Les banques exigent trois bilans annuels pour évaluer la stabilité de vos revenus et votre capacité à rembourser le prêt. L'attention des banques est sur le chiffre d’affaires, les bénéfices, la rémunération et les dividendes (le cas échéant).
Vos bilans doivent être positifs sur la moyenne des 3 dernierères années. Les bilans que demandent les banques comprennent le bilan comptable, le compte de résultat, et le tableau de financement.
Pour obtenir un prêt immobilier vous devrez fournir sur les deux dernieres années la déclaration 2035. Ainsi que l’arrêt comptable de l’année en cours.
En profession libérale, vous devrez déduire 35 % des revenus pour couvrir vos charges. Et fournir vos formulaires CERFA.
Si vous êtes auto-entrepreneur, vos déclarations URSSAF seront prises en considération. Les documents requis resteront essentiellement inchangés. En l'absence d'un extrait KBIS, votre enregistrement au répertoire SIRENE sera acceptable.
Impact : Un historique positif, avec des bénéfices croissants, augmente la confiance des prêteurs.
Avantages : Démonstration de la pérennité financière de votre entreprise.
Risques : Des bilans négatifs peuvent entraîner un refus de prêt ou des conditions moins avantageuses.
2. Profil idéal du co-emprunteur pour les entrepreneurs et les professions libérales
L'ajout d'un co-emprunteur en CDI renforce la stabilité de vos revenus aux yeux des prêteurs. Un co-emprunteur en CDI fournit une garantie supplémentaire quant à la régularité des remboursements. Les banques préfèrent en générale prêtter aux professions libérales (médecin, avocat, notaire, architecte,…). Les entrepreneurs et les auto-entrepreneurs ont souvent des rémunérations plus basses et moins régulière.
Impact : Diminution du risque perçu par la banque.
Avantages : Amélioration de la confiance des prêteurs.
Risques : Le co-emprunteur assume une responsabilité financière conjointe.
3. Montant conseillé de l'apport personnel pour obtenir un prêt
L'apport personnel, investi dans l'achat du bien, joue un rôle crucial dans l'obtention du prêt. Il prouve aux banques que vous êtes en mesure de créer de l'épargne. Mais aussi de gérer un budget en tant que chef d'entreprise. Un apport substantiel, au minimum de 10%, et généralement recommandé. A partir de 20% de la valeur du bien, l'apport augmente la confiance des banques. L'apport donne alors accès à des conditions de prêt plus favorables.
Impact : Réduction du montant emprunté, diminuant les risques pour la banque.
Avantages : Témoigne de votre capacité à gérer financièrement l'investissement, diminution du taux d'intérêt.
Risques : Réduit temporairement la liquidité disponible.
4. Vers quelle banque se tourner en tant qu'entrepreneur
Les banques provinciales peuvent offrir des conditions plus souples pour l'obtention d'un prêt immobilier. Il ne faut donc pas hésiter à regarder en dehors des grandes villes pour trouver un prêt au meilleur taux. Des banques comme le Crédit Agricole sont spécialisées dans les demandes de crédit immobilier pour les entrepreneurs.
Impact : Certaines banques provinciales sont plus flexibles dans l'évaluation des dossiers d'entrepreneurs.
Avantages : Meilleure compréhension des réalités économiques locales. Les conditions liées au prêt immobilier sont plusintéressantes.
Risques : Les options peuvent être limitées dans certaines régions.
Capacité d'emprunt et taux d'endettement des chefs d'entreprise
1. Ressources prises en compte dans l'étude d'un dossier
Les banques analysent les différentes sources de revenus, dont les revenus fonciers, les revenus sociaux, les revenus salariés et professionnels. Un bilan de situation précis doit être présenté, reflétant ces revenus.
Pour établir votre bilan financier et esquisser votre plan de financement, commencez par répertorier l'ensemble de vos revenus, y compris les salaires de votre foyer et les rentes.
Ensuite, procédez de la même manière avec toutes vos dépenses essentielles, telles que le loyer si vous êtes locataire et les remboursements de crédits, qu'il s'agisse de prêts immobiliers ou à la consommation.
La différence entre ces deux sommes permet de calculer votre capacité d'emprunt selon la formule: (recettes - dépenses) / 3 = votre capacité d'emprunt.
Granularité du bilan de situation pour un prêt immobilier
Pour une analyse plus approfondie, énumérez également toutes vos autres dépenses de consommation régulières. Les factures d'eau, d'électricité, de téléphone, les frais alimentaires, les dépenses liées à l'essence et au stationnement. Mais aussi les dépenses de loisirs telles que les restaurants et le cinéma. Ajoutez les dépenses prévisionnelles, comme l'achat d'une nouvelle voiture, un projet de voyage, ou l'arrivée d'un enfant.
Vous pourrez aisément évaluer la somme que vous êtes prêt à consacrer à un investissement immobilier non autofinancé.
En procédant ainsi, vous réalisez votre propre bilan financier de manière professionnelle pour estimer la trésorerie disponible pour votre projet.
Impact : Une vision holistique des revenus renforce la capacité d'emprunt. Les charges réduisent la capacité d'emprunt.
Avantages : Présentation transparente de vos ressources financières.
Risques : Des revenus variables peuvent influencer la perception de stabilité.
2. Calcul du taux d'endettement pour les chefs d'entreprise
Le taux d'endettement est crucial. Il se calcule en divisant les charges mensuelles par les revenus mensuels. Un taux d'endettement inférieur à 33% est considéré comme sain.
Les charges, comprenant les remboursements de prêts en cours, les impôts, et les dépenses courantes, sont déduites des revenus mensuels pour obtenir un taux d'endettement réaliste.
Impact : Le taux d'endettement influence la somme maximale que vous pouvez emprunter.
Avantages : Un faible taux d'endettement augmente la probabilité d'approbation.
Risques : Un taux d'endettement élevé peut entraîner des difficultés de remboursement.
Obtenir l'aval des banques pour une demande de prêt en tant qu'entrepreneur
1. Critères clés pour les entrepreneurs cherchant un prêt immobilier
- Ancienneté : Une entreprise avec plus de 3 ans d'activité inspire confiance, et des comptes de résultats positifs.
- Bilans financiers positifs : Deux années consécutives de bilans positifs renforcent la crédibilité.
- Statut juridique clair : Préciser le statut juridique de votre entreprise permet aux prêteurs de mieux évaluer les risques.
- Apport personnel : Un apport personnel conséquent (20% ou plus du prix du bien) diminue la somme à emprunter.
- Comptes bancaires sains : Des comptes bancaires en ordre, sans découvert depuis des mois, démontrent une gestion financière responsable.
- Secteur d'activité porteur : Certains secteurs (informatique, médecine,…) sont perçus comme moins risqués, augmentant ainsi la probabilité d'approbation.
Impact : Ces critères influencent directement la décision des prêteurs.
Avantages : La conformité à ces critères accroît les chances d'obtention du prêt.
Risques : Ne pas répondre à ces critères peut entraîner un refus de prêt ou des conditions moins avantageuses.
Comment rassurer les banques en tant que chef d'entreprise
1. Obtenir un prêt immobilier facilement quand on est patron
- Co-emprunteur en CDI : Réduit le risque de fluctuation de revenus.
- Hypothèque d'un bien immobilier : Offre une sécurité supplémentaire à la banque.
- Gage de nantissement : La mise en gage d'un bien non immobilier, offre une sécurité supplémentaire aux institutions bancaires. Cette garantie englobe divers biens tels que des pièces de collection, des voitures de luxe ou des bijoux. En cas de défaut de paiement, la banque a la possibilité d'utiliser ce nantissement comme couverture pour le prêt accordé.
- Domiciliation des revenus professionnels : Montre un engagement financier envers la nouvelle banque.
Impact : Ces stratégies augmentent la confiance des prêteurs.
Avantages : Des garanties supplémentaires conduisent à des conditions plus favorables.
Risques : Un engagement accru peut accroître la responsabilité financière.
Chef d'entreprise: les 6 documents à fournir pour un prêt immobilier
1. Documents essentiels pour les entrepreneurs
- Statuts juridiques et bilans : Définissent la structure de l'entreprise et sa santé financière.
- Relevés bancaires : Fournissent un historique des transactions sur les 3 derniers mois.
- Pièce d'identité : Confirme l'identité de l'emprunteur.
- Justificatif de domicile : Vérifie la stabilité résidentielle.
- Situation des crédits en cours : Indique les engagements financiers actuels, et valide la capacité d'emprunt.
- Compromis de vente : Documente l'engagement d'achat.
Impact : Ces documents sont essentiels pour l'évaluation de la solvabilité.
Avantages : Une fourniture complète et transparente des documents simplifie le processus d'approbation.
Risques : Des documents incomplets peuvent retarder ou entraver le processus.
Le prêt à taux zéro pour les entrepreneurs
1. Avantages du prêt à taux zéro pour les chefs d'entreprises
Le prêt à taux zéro est une option intéressante pour les entrepreneurs, offrant des conditions avantageuses. Notamment des taux d'intérêt réduits, voire nuls, et des modalités de remboursement flexibles. La Caisse d’épargne, la Banque populaire, le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel, le CIC, la Société Générale et la Banque Postale sont des banques conventionnées proposant des prêt à taux zéro aux entrepreneurs de France.
Impact : Le prêt à taux zéro peut significativement réduire le coût global du prêt.
Avantages : Des conditions favorables facilitent l'accession à la propriété.
Risques : Les critères d'éligibilité peuvent limiter l'accès à cette option.
Le point sur le prêt immobilier pour les entrepreneurs
Que vous soyez artisan, auto-entrepreneur, entrepreneur, ou en profession libéral, vous devez fournir des documents complémentaires. Un minimum de 2 années de bilans positifs sont à prouver dans le cas des professions libérales. Et un historique d'au moins 3 ans pour les autres professions. Un co-emprunteur en CDI sera votre meilleurs allié pour rassurer les banques. Vos comptes bancaires privés et professionnels doivent être irréprochabe pour obtenir un crédit immobilier.
