Combien Emprunter Pour Son Prêt Immobilier

Comment calculer combien emprunter pour son prêt immobilier (capacité d'emprunt)

La capacité d'emprunt représente le montant maximal qu'il vous est possible d'emprunter sur une période donnée en fonction de vos revenus et de vos charges. Ce qui correspond à combien il est possible d'emprunter pour son prêt immobilier. En d'autres termes, c'est la capacité d'un emprunteur à honorer les mensualités d'un crédit immobilier.

Avant d'entamer le processus d'acquisition d'un nouveau bien, il est essentiel d'évaluer vos besoins en financement, notamment votre capacité d'emprunt. Cela vous permettra d'aborder votre demande de prêt en toute sérénité, en ayant toutes les informations nécessaires en main. C'est également crucial pour définir un niveau de reste à vivre adéquat afin de faire face à vos dépenses quotidiennes.

En connaissant votre capacité d'emprunt (combien emprunter pour son prêt immobilier), vous pouvez déterminer à la fois le montant maximal que vous pouvez rembourser et la durée de remboursement la plus courte. C'est donc un élément indispensable pour optimiser votre crédit immobilier.

Votre capacité d'emprunt (combien emprunter pour son prêt immobilier) est évaluée en fonction de plusieurs critères, notamment :

• Votre capacité d'endettement (en France, le taux d'endettement maximal est de 35 % de vos revenus).
• Le montant de votre apport personnel.
• Le type de prêt envisagé (à taux fixe ou à taux révisable, entre autres).
• Le montant des mensualités que vous envisagez de rembourser.
• La durée de votre prêt immobilier.
• Votre âge au moment de la souscription du prêt.

Ainsi, la formule pour calculer votre capacité d'emprunt se présente comme suit :

capacité d'emprunt = (revenus - charges) * 35/100

Il est bon de noter que le taux d'endettement maximum (qui définit combien emprunter pour son prêt immobilier) est déterminé périodiquement par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en se basant sur les pratiques bancaires. Néanmoins, les établissements de crédit ont actuellement la possibilité de faire exception à ces règles dans 20 % de leurs dossiers de financement. Il est donc crucial d'être en mesure de constituer un dossier complet, éventuellement avec l'aide d'un courtier, afin de convaincre une banque de vous accorder le prêt immobilier.

Combien emprunter pour son prêt immobilier: Déterminer votre capacité d'emprunt

Voici les éléments qui entrent en jeu lors du calcul de vos possibilités d'emprunt maximales.
 

Combien emprunter pour son prêt immobilier: Les revenus de l'emprunteur 

• Il est essentiel de considérer tous les revenus réguliers, tels que les salaires, les revenus fonciers, les pensions de retraite, les allocations familiales et les pensions alimentaires reçues.
• Certains revenus de remplacement, comme les allocations de retour à l'emploi (allocation chômage) ou les allocations adultes handicapés, sont généralement pris en compte.
• Les revenus financiers, comme une rente d'assurance-vie, sont également inclus.
• Pour les travailleurs indépendants, artisans et commerçants dont les revenus ne sont pas toujours réguliers, il est recommandé de prendre en compte le résultat annuel de l'entreprise et d'estimer une moyenne mensuelle pour le calcul de la capacité d'emprunt, et donc de savoir combien emprunter pour son prêt immobilier.
• En règle générale, les banques considèrent le montant net avant impôt pour tous les revenus.

Combien emprunter pour son prêt immobilier: Les revenus du co-emprunteur 

• Emprunter à deux permet d'additionner les revenus, et donc d'augmenter combien emprunter pour son prêt immobilier. La banque exigera une justification de la relation entre les co-emprunteurs (mariage, PACS, concubinage, etc.).
• Les revenus du co-emprunteur sont ensuite pris en compte de la même manière que pour l'emprunteur pour calculer combien emprunter pour son prêt immobilier.
  
   

Combien emprunter pour son prêt immobilier: Le montant de l'apport personnel 

• Il comprend l'épargne accumulée par les emprunteurs, ainsi que les placements disponibles, les donations familiales, l'épargne salariale et toutes les liquidités.
• Il est recommandé de conserver une partie de cette épargne en cas de besoin imprévu ou d'envie soudaine.

Combien emprunter pour son prêt immobilier: Les charges du foyer 

• Toutes les charges ne sont pas prises en compte pour calculer les possibilités maximales de prêt. Certaines charges sont prises en compte dans le reste à vivre pour calculer combien emprunter pour son prêt immobilier
• Lors d'une simulation de capacité d'emprunt, on considère les mensualités des crédits immobiliers ou des crédits à la consommation en cours de remboursement. Si le crédit arrive à échéance dans moins de 12 mois, il est souvent exclu du calcul de l'endettement.
• Le prêteur examine les charges d'emprunt ainsi que les charges contraintes, telles que les pensions alimentaires ou les rentes à verser chaque mois, ainsi que les impôts.
• Il est essentiel de prendre en compte les loyers dus après l'acquisition du bien immobilier, par exemple si l'appartement ne sera disponible que dans 6 mois ou si vous achetez un bien déjà occupé pour encore un an.
• Le reste à vivre doit être suffisant pour couvrir toutes les charges fixes : électricité, chauffage, habillement, alimentation, assurance, scolarité, téléphonie, équipements, loisirs, culture, etc.
• Bien qu'il soit difficile de déterminer un reste à vivre minimal, certaines banques estiment qu'il devrait être supérieur à 1 200 euros pour un couple et à 800 euros pour une personne seule. On ajoute 300 euros par personne à charge supplémentaire. Cela donne une idée de combien emprunter pour son prêt immobilier.
• Cependant, cette estimation doit être ajustée en fonction de la situation personnelle et financière de chaque individu.

Déterminer le montant de votre prêt immobilier

Pour évaluer combien vous pouvez emprunter pour un prêt immobilier, vous devez pouvoir répondre aux questions suivantes :

1. Quel est le montant de votre apport personnel ?
2. Envisagez-vous d'acheter une propriété ancienne ou neuve ?
3. Êtes-vous éligible à un prêt aidé tel que le PTZ ?
4. Souhaitez-vous acheter à des fins d'investissement locatif ?
5. À quel taux pouvez-vous emprunter ?

Echangez avec des courtiers de votre région afin d'obtenir une estimation personnalisée pour votre prêt immobilier.

Suite à ces différentes simulations, vous pourrez sélectionner le courtier avec la solution de financement la mieux adaptée à votre profil d'emprunteur et à la nature de votre projet immobilier, et enfin savoir combien emprunter pour votre prêt immobilier.

Combien emprunter pour son prêt immobilier: Capacité d'emprunt, mais encore ?

Pour bien interpréter combien emprunter pour son prêt immobilier, vous devez prendre en compte les éléments suivant :

• Les revenus incluent votre salaire et les primes professionnelles, ainsi que d'autres sources de revenus (il est recommandé de privilégier les sources de revenus stables comme les revenus fonciers, par exemple), ainsi que le montant de votre apport personnel.
• Les dépenses englobent le loyer, d'éventuels crédits à la consommation et autres prêts immobiliers, etc.

Il est conseillé de prendre en compte toutes les charges fixes pour évaluer si le reste à vivre calculé est raisonnable.

À noter : La capacité d'emprunt (combien emprunter pour son prêt immobilier) peut être complétée avec un prêt à taux zéro (PTZ) dans certaines conditions. Votre courtier en prêt immobilier pourra vous informer sur vos droits et la façon d'en bénéficier.

Important : Il est recommandé de consulter un courtier avant d'entamer toute démarche auprès des banques pour savoir combien emprunter pour son prêt immobilier.

En effet, les courtiers en crédit immobilier disposent en moyenne d'une centaine de partenariats avec divers établissements bancaires, ce qui leur permet :

• De vous proposer des offres à des taux très avantageux : en échange d'une garantie de volume important, ils négocient des taux de crédit très bas directement avec les directions financières, ce qui leur donne accès à des taux impossibles à obtenir par les conseillers. On peut ainsi augmenter combien emprunter pour son prêt immobilier.
• De vous donner des conseils impartiaux sur la meilleure offre à choisir : en vous aidant à calculer votre capacité d'emprunt et en étudiant toutes les offres actuelles de leurs partenaires, ils peuvent trouver celle qui convient le mieux à votre profil.

Combien emprunter pour son prêt immobilier: Comment évaluer mon niveau d'endettement ?

Le taux d'endettement représente votre capacité à rembourser un prêt en fonction de vos revenus mensuels. On considère généralement que le taux d'endettement ne devrait pas excéder 1/3 de vos revenus nets annuels (et il est désormais légèrement supérieur avec un maximum de 35 %).

Au-delà de ce seuil, les banques estiment que le risque de non-remboursement devient trop élevé. Le taux d'endettement est calculé en prenant en compte les revenus stables suivants :

• Salaires nets.
• Primes contractuelles, telles qu'un 13ème mois.
• Pensions alimentaires, pensions de retraite et d'invalidité.
• Revenus professionnels non salariés, comme pour les professions libérales, les agriculteurs, les commerçants, etc.

Selon l'institution prêteuse, d'autres sources de revenus peuvent être prises en compte dans ce calcul qui conduit à savoir combien emprunter pour son prêt immobilier, comme les allocations familiales, les commissions, les allocations logement, les revenus fonciers, etc. La décision d'inclure ces montants dépend de la banque avec laquelle le prêt sera contracté. Certaines banques appliquent également une réduction sur certains revenus.

Un courtier en prêt immobilier sera en mesure de vous aider à évaluer votre situation ainsi que celle de votre co-emprunteur pour déterminer votre capacité d'emprunt, votre taux d'endettement et au final savoir combien emprunter pour son prêt immobilier.

À noter : Si vous disposez de revenus très confortables, votre taux d'endettement peut dépasser les 35 %. En revanche, si vos revenus sont modestes, votre capacité d'endettement peut être inférieure à 30 %. Il n'existe donc pas de règle absolue. Les seuils de taux d'endettement ne sont pas immuables et les banques peuvent les ajuster en fonction des situations.

Les prêts immobiliers : les options à considérer

Que vous soyez en train d'effectuer votre premier achat immobilier ou que vous en soyez à votre seconde acquisition, les courtiers que vous rencontrerez sur VLALTO sont toujours là pour vous accompagner dans la réalisation de votre projet. Ils seront à même de répondre à toutes vos interrogations. Ils informent notamment sur combien emprunter pour son prêt immobilier. Pour vous donner un avant-goût, voici quelques informations sur divers types de prêts immobiliers auxquels vous pourriez prétendre.

Les diverses catégories de prêts immobiliers dépendront en fin de compte de l'établissement financier sollicité. Pour trouver l'offre qui vous convient, il est recommandé de consulter plusieurs courtiers afin de trouver celui qui aura les partenaires bancaires les plus intéressant pour la soumission de votre dossier. Et qui vous offrira donc la plus grande capacité d'emprunt (combien emprunter pour son prêt immobilier).

Le prêt amortissable est l'une des formules les plus courantes, car il s'adapte à quasiment tous les projets immobiliers. Globalement, vos mensualités durant la période d'emprunt rembourseront à la fois une partie du capital emprunté et les intérêts.

Le prêt in fine est non amortissable. En d'autres termes, au lieu de verser des mensualités composées d'intérêts et d'une partie du capital emprunté, l'emprunteur remboursera d'abord les intérêts (et l'assurance emprunteur) chaque mois. Le capital ne sera restitué qu'à la dernière échéance. Cette option est préférée par ceux qui ont la garantie d'une stabilité, voire d'une augmentation de leurs revenus dans les années suivant la souscription, dans le but de reconstituer le capital au fil du temps.

Le prêt lissé ou prêt à paliers est contracté par l'emprunteur qui a plusieurs crédits en cours. Il obtient alors une mensualité unique. Lorsque les mensualités d'un crédit arrivent à échéance (c'est-à-dire que l'un des prêts est remboursé), celles d'un autre augmentent. Le but est d'avoir un montant constant à payer chaque mois.

Le prêt relais est destiné aux propriétaires qui veulent d'abord acheter un bien avant de vendre celui qu'ils possèdent déjà. C'est en quelque sorte une avance sur le prix de vente du bien.

Le prêt hypothécaire est un crédit garanti par la mise en hypothèque d'un bien immobilier. La banque a ainsi une garantie de remboursement, même en cas de difficultés pour l'emprunteur à payer ses mensualités. En cas de défaut, l'établissement financier saisira le bien, le mettra en vente et récupérera le montant du crédit sur le prix de vente du bien.

À noter que les conditions d'octroi peuvent varier selon les établissements financiers. Pour obtenir un crédit aux meilleures conditions, il est recommandé d'échanger avec plusieurs courtier du réseau VLALTO avant de sélectionner celui qui soumettra votre dossier aux banques. Vous aurez ainsi plusieurs estimation de combien emprunter pour votre prêt immobilier.

Les prêts réglementés

Lorsque vous envisagez l'acquisition d'un bien immobilier, vous avez la possibilité de solliciter l'un des prêts d'aide à l'accession mis en place par l'État. Ce qui permet d'augmenter combien emprunter pour son prêt immobilier.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro est un prêt destiné aux ménages aux revenus modestes et intermédiaires afin de les soutenir dans leur projet d'acquisition immobilière. Par conséquent, il est accessible uniquement pour les foyers dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil. Une autre condition est que, au cours des deux dernières années, l'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale.

Il est à noter que les logements doivent également satisfaire à des critères spécifiques, que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien. Une fois que l'éligibilité de l'emprunteur est vérifiée, il faut également s'assurer que :

Dans le cas d'un logement ancien, il doit être situé dans la zone B2 ou C et nécessiter des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Ces travaux peuvent être liés à l'amélioration (modernisation, assainissement, aménagement de surfaces habitables, etc.) ou à l'économie d'énergie (pour une consommation énergétique inférieure à 331 kWh/m²).

Si le bien est neuf, il doit être utilisé comme résidence principale au plus tard un an après son acquisition ou la fin des travaux. Si l'emménagement est prévu après la retraite, cela doit intervenir dans les 6 ans suivant l'achat ou la fin de la construction.

À noter Le PTZ peut également financer l'achat d'un bien en location-accession ou en bail solidaire. Le PTZ augmente combien emprunter pour son prêt immobilier.

Si votre situation et la nature du bien que vous envisagez d'acheter répondent à ces exigences, vous pouvez présenter votre demande à l'établissement financier. Celui-ci évaluera votre dossier et pourra, selon ses critères, vous accorder ou non le prêt. En cas d'approbation, vous bénéficierez d'un prêt sans intérêt et donc augmenter combien emprunter pour son prêt immobilier.

Cela signifie que vous n'aurez pas d'intérêts à rembourser. Le remboursement peut s'étaler sur une période de 20, 22 ou 25 ans. De plus, vous profiterez d'une période pendant laquelle vous n'aurez pas de mensualités à payer. Ce différé peut être de 5, 10 ou 15 ans. Une bonne façon d'augmenter combien emprunter pour son prêt immobilier.

À noter cependant que le prêt à taux zéro ne peut pas couvrir la totalité du prix d'achat d'un bien et doit donc être complété par un ou plusieurs autres crédits.

Le prêt d'accession sociale (PAS)

Le prêt d'accession sociale est similaire au PTZ, étant un crédit immobilier destiné aux individus à revenus modestes. Il y a un plafond de revenu à respecter. Le taux d'intérêt du PAS est limité, cependant l'emprunteur a le choix entre un taux fixe, variable ou modulable et vous permet donc d'augmenter combien emprunter pour son prêt immobilier. Une des conditions pour obtenir le prêt concerne son utilisation. Il doit être destiné à :

• la réalisation de travaux sur un logement d'au moins 4 000 € (agrandissement, rénovation énergétique, transformation d'un local en habitation) ;
• l'achat d'un logement ancien nécessitant des améliorations ;
• l'achat d'un terrain suivi de la construction d'un logement ;
• l'achat d'un logement neuf.

L'emprunteur a généralement de 5 à 30 ans pour le rembourser. Cependant, il est possible d'ajuster cette période.

À noter Les travaux doivent être achevés au plus tard à la date d'échéance du prêt. Le bien doit être la résidence principale de l'emprunteur. Pour obtenir ce prêt, une garantie réelle telle qu'une hypothèque devra être offerte. Cependant, cette garantie est exemptée de taxes de publicité foncière et bénéficie de frais de dossier plafonnés, ainsi que d'une réduction sur les frais de notaire. Seuls les établissements ayant conclu une convention avec l'État proposent le PAS. Contrairement au PTZ, le PAS peut couvrir l'intégralité d'un projet immobilier (à l'exception des frais de notaire, droits de mutation, frais de dossier et ameublement). Ce qui augmente considérablement combien emprunter pour son prêt immobilier. Cependant, il peut être associé à d'autres prêts tels que le prêt à taux zéro, le prêt d'épargne logement, le prêt Action logement, l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ou un prêt relais, entre autres. Il est important de noter qu'il ne peut pas être complété par un prêt immobilier classique.

Le prêt conventionné (PC)

Le prêt conventionné fonctionne de manière similaire au prêt d'accession sociale (PAS) afin d'augmenter combien emprunter pour son prêt immobilier. Il propose un taux d'intérêt plafonné et est octroyé par des institutions financières ayant signé une convention avec l'État. Qu'il s'agisse d'achat ou de travaux, le bien pour lequel le financement est demandé doit être utilisé comme résidence principale. Bien qu'il ne puisse pas être complété par un prêt immobilier classique, il est également compatible avec le prêt à taux zéro, l'éco-prêt à taux zéro, le prêt d'épargne logement, le prêt Action logement et le prêt relais.

La principale différence entre le PAS et le PC est que le prêt conventionné est accessible sans condition de ressources.

Le prêt épargne logement

Le prêt épargne logement peut être obtenu via un plan épargne logement (PEL) ou un compte épargne logement (CEL). Dans les deux cas, vous devrez ouvrir un compte et y effectuer des dépôts. Une fois les conditions réunies, vous pourrez demander l'octroi du crédit pour l'achat de votre résidence principale, l'achat d'un terrain pour la construction, des travaux de réparation, d'efficacité énergétique, de ravalement de façade ou toute autre amélioration du logement.

Le montant que vous pourrez obtenir est limité à :

• 92 000 € pour un PEL ;
• 23 000 € pour un CEL.

À noter L'obtention d'un prêt épargne logement est sujette à plusieurs subtilités, notamment des différences de taux en fonction de l'année d'ouverture du plan, l'obtention d'une prime d'État, ou encore la possibilité d'obtenir un prêt à partir de deux comptes distincts. Nous vous encourageons à consulter l'un de nos conseillers pour une analyse détaillée en fonction de votre situation. Cela permet de définir clairement combien emprunter pour son prêt immobilier.

Les prêts immobiliers complémentaires offrent une alternative aux financements bancaires traditionnels. Ces options incluent :

• Le prêt Action logement, anciennement connu sous le nom de 1 % Logement.
• Les prêts des collectivités territoriales.
• Les prêts proposés par les caisses de retraite complémentaire et les mutuelles.
• Les prêts destinés aux fonctionnaires.

Il est important de noter que ces prêts ne couvrent qu'une partie du projet immobilier. De plus, ils sont spécifiquement destinés à l'acquisition ou à la construction de la résidence principale de l'emprunteur.

Il est souvent nécessaire de contracter un crédit principal et/ou d'autres prêts complémentaires pour disposer des fonds nécessaires à la réalisation du projet immobilier.

Conclusion

En résumé, la capacité d'emprunt (combien emprunter pour son prêt immobilier) représente le montant maximal qu'une banque peut accorder à un emprunteur, et ce montant dépendra du profil de ce dernier. Ce calcul est effectué en soustrayant les charges de l'emprunteur de ses revenus, puis en multipliant le résultat par 35 %. Les 35 % correspondent au taux d'endettement maximal fixé par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF). Si le taux d'endettement dépasse ces 35 %, l'emprunteur risque de ne pas être en mesure de rembourser le prêt et pourrait se retrouver en difficulté pour faire face à ses charges fixes.

Pour obtenir des détails précis sur le prêt immobilier que vous pouvez demander à la banque, et donc savoir combien emprunter pour son prêt immobilier, une analyse approfondie de votre dossier par les courtiers présent sur VLALTO sera nécessaire.

Il existe différents types de prêts immobiliers proposés par les banques, chacun avec ses avantages et son mode de fonctionnement propre (taux, modalités de remboursement, durée, etc.). De plus, l'État propose également des prêts aidés avec des conditions avantageuses, comme la suppression des taux d'intérêt ou leur plafonnement, tels que le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt d'accession sociale (PAS), le prêt conventionné (PC) et le prêt épargne logement. Tous ces prêts sont intéressant pour augmenter sa capacité d'emprunt (combien emprunter pour son prêt immobilier).