Investissement locatif SCI IS ou IR: Lequel choisir?
Investir dans l'immobilier est une décision importante qui nécessite une bonne compréhension des différentes options disponibles. L'une des principales décisions à prendre concerne le choix entre une Société Civile Immobilière (SCI) à l'Impôt sur les Sociétés (IS) ou à l'Impôt sur le Revenu (IR). Cet article vous aidera à comprendre les différences entre ces deux options et à déterminer laquelle est la plus adaptée à votre situation.
A quoi sert une SCI quand on veut faire un investissement locatif
Une SCI est une forme de société qui permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble un bien immobilier et donc d'investissements locatifs. Elle offre une plus grande flexibilité en matière de gestion et de transmission du bien, par rapport à une détention en indivision ou en copropriété.
SCI à l'IS ou à l'IR: Quelle différence dans le cadre d'un investissement locatif ?
La principale différence quand on fait un investissement locatif entre une SCI à l'IS et une SCI à l'IR réside dans la manière dont les bénéfices sont imposés. Dans une SCI à l'IR, les bénéfices sont imposés directement entre les mains des associés, selon leur tranche d'imposition personnelle. Dans une SCI à l'IS, les bénéfices sont imposés au niveau de la société, à un taux fixe de 15% jusqu'à 38 120 euros de bénéfice, puis à 28% au-delà.
Avantages et inconvénients de la SCI à l'IR dans le cas d'un investissement locatif
La SCI à l'IR présente plusieurs avantages dans le cas d'un investissement locatif. Tout d'abord, elle permet une imposition progressive des bénéfices, ce qui peut être avantageux pour les associés ayant une faible tranche d'imposition. De plus, elle permet de bénéficier de certains avantages fiscaux liés à l'investissement locatif, tels que la loi Pinel ou le dispositif Malraux.
Cependant, la SCI à l'IR présente également des inconvénients dans le cas d'un investissement locatif. Les bénéfices sont imposés entre les mains des associés, même s'ils ne sont pas distribués. De plus, en cas de cession du bien, les plus-values sont imposées au niveau des associés, ce qui peut entraîner une imposition importante.
Avantages et inconvénients de la SCI à l'IS dans le cas d'un investissement locatif
La SCI à l'IS présente également plusieurs avantages dans le cas d'un investissement locatif. Elle permet une imposition à taux fixe des bénéfices, ce qui peut être avantageux pour les associés ayant une tranche d'imposition élevée. De plus, elle permet de déduire de nombreux frais de gestion, tels que les intérêts d'emprunt ou les frais de rénovation.
Cependant, la SCI à l'IS présente également des inconvénients dans le cas d'un investissement locatif. Les bénéfices distribués aux associés sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut entraîner une double imposition. De plus, en cas de cession du bien, les plus-values sont imposées au niveau de la société, ce qui peut entraîner une imposition importante.
Exemple chiffré
Supposons que vous investissez dans un bien immobilier d'une valeur de 200 000 euros, avec un emprunt de 150 000 euros sur 20 ans. Vous percevez un loyer annuel de 10 000 euros et vos charges annuelles s'élèvent à 2 000 euros.
Dans une SCI à l'IR, vos bénéfices seront de 8 000 euros (10 000 euros de loyers - 2 000 euros de charges). Si vous êtes dans la tranche d'imposition de 30%, vous paierez 2 400 euros d'impôt. Votre bénéfice net sera donc de 5 600 euros.
Dans une SCI à l'IS, vos bénéfices seront également de 8 000 euros. Vous paierez 1 200 euros d'impôt (15% de 8 000 euros). Votre bénéfice net sera donc de 6 800 euros. Cependant, si vous décidez de distribuer ces bénéfices, ils seront soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut réduire votre bénéfice net.
Conclusion
Le choix entre une SCI à l'IS ou à l'IR dans le cas d'un investissement locatif dépend de nombreux facteurs, tels que votre tranche d'imposition, vos objectifs d'investissement et votre stratégie de gestion. Il est donc important de bien comprendre les avantages et les inconvénients de chaque option avant de prendre une décision. N'hésitez pas à consulter un expert en courtage en prêt immobilier pour vous aider à faire le meilleur choix.
